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Diagnóstico geotécnico de los terrenos edificables para limitar el riesgo de pérdidas debidas a las variaciones climáticas

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29Oct. 2020

La ley Elan del 23 de noviembre de 2018 creó un nuevo diagnóstico obligatorio desde el 1 de enero de 2020 cuando se vende un terreno de construcción: un estudio del suelo para asegurar la construcción de viviendas unifamiliares.

La ley Elan del 23 de noviembre de 2018 creó un nuevo diagnóstico obligatorio desde el 1 de enero de 2020 cuando se vende un terreno de construcción: un estudio del suelo para asegurar la construcción de viviendas unifamiliares.

¿Por qué un estudio del suelo?

La obligación de realizar un estudio del suelo se basa en la observación de que se prevé que las pérdidas relacionadas con la sequía, que ya son importantes, sigan aumentando con el cambio climático. Estas pérdidas se deben al fenómeno de contracción e hinchazón de los suelos arcillosos, que afecta a la integridad de los edificios, tras las sequías seguidas de períodos de lluvia. Este problema afecta particularmente a las casas individuales, que a menudo tienen cimientos más ligeros que los edificios colectivos.

Cada año se construyen entre 20.000 y 30.000 viviendas unifamiliares en zonas de arcilla sin cimientos adecuados, según la Federación Francesa de Seguros.

El estudio geotécnico debe permitir informar al comprador del riesgo potencial del terreno y transmitir el estudio al constructor para que éste pueda proponer soluciones técnicas adecuadas.

  • informando al comprador del posible riesgo ;
  • informando al constructor a quien debe entregarse el estudio del suelo. El constructor estará obligado a proponer soluciones técnicas adecuadas.

El contenido del estudio del suelo

Se dice que el estudio geotécnico es "preliminar" cuando identifica los riesgos geotécnicos de un sitio y define los principios generales de construcción para prevenir el riesgo de movimiento del suelo debido a la sequía y la rehidratación del suelo.

El estudio geotécnico se denomina "diseño" cuando tiene en cuenta la ubicación y las características del edificio. El propósito del estudio del suelo es entonces determinar, sobre la base de una identificación de los riesgos geotécnicos del lugar, las especificaciones de construcción adaptadas a la naturaleza del suelo y el proyecto de construcción.

Las zonas geográficas afectadas por el estudio del suelo

El estudio geotécnico es necesario para un terreno situado en una zona de riesgo, en la práctica una zona de suelos arcillosos. En http://www.georisques.gouv.fr/ se puede consultar un mapa de la exposición al fenómeno del movimiento diferencial del suelo.  Distingue entre las zonas más y menos expuestas.

  • alta exposición ;
  • exposición media;
  • baja exposición;

Es obligatorio realizar un estudio del suelo en las zonas en que la exposición al riesgo se clasifica como media o alta.

En las zonas geográficas sujetas a estudios geotécnicos, se trata de lo siguiente:

  • ventas de terrenos no urbanizados que pueden ser construidos para la construcción de casas individuales (terrenos edificables);
  • contratos para la construcción de casas individuales (CCMI).

El estudio del suelo debía ser obligatorio para la venta de tierras y los CCMI firmados a partir del 1 de enero de 2020.

El período de validez del estudio geotécnico es de treinta años si no se ha llevado a cabo ninguna recuperación del suelo.

El estudio de diseño geotécnico que tiene en cuenta la ubicación y las características del edificio sólo es válido para el proyecto para el que se realizó.

Aparte de cualquier obligación legal, siempre se recomienda realizar un estudio del suelo antes de embarcarse en un proyecto de construcción de una casa.

El 22 de julio de 2020 se promulgaron tres decretos para especificar las zonas expuestas, definir el contenido de los estudios geotécnicos y las técnicas de construcción específicas. Todas las medidas establecidas por estos textos se aplican a las escrituras de compraventa y a los contratos de construcción celebrados a partir del 1 de enero de 2020.

Fuentes :

Artículos L112-20 y siguientes del Código de la Construcción y de la Habitación;

Decreto N° 2019-415 del 22 de mayo de 2019;

Decreto N° 2019-1223 del 25 de noviembre de 2019;

Archivo en el sitio del Ministerio encargado de la vivienda y en el sitio de las consultas públicas;

Informe en nombre de la Comisión de Asuntos Económicos sobre el proyecto de ley Elan por la Sra. Dominique Estrosi-Sassone

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