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Le diagnostic géotechnique des terrains constructibles pour limiter les risques de sinistres liés aux variations climatiques

Actualités
28Oct. 2020

La loi Elan du 23 novembre 2018 a créé un nouveau diagnostic obligatoire depuis le 1er janvier 2020 lors de la vente d’un terrain à bâtir : une étude de sol pour sécuriser la construction de maisons individuelles.

La loi Elan du 23 novembre 2018 a créé un nouveau diagnostic obligatoire depuis le 1er janvier 2020 lors de la vente d’un terrain à bâtir : une étude de sol pour sécuriser la construction de maisons individuelles.

Pourquoi une étude de sol ?

L'obligation d'effectuer une étude de sol part d’un constat : les sinistres liés à la sécheresse, déjà importants, devraient continuer à croître avec l’évolution du climat. Ces sinistres, causés par le phénomène de retrait-gonflement des sols argileux, affectent l’intégrité des bâtiments, à la suite d’épisodes de sécheresse suivis d’épisodes pluvieux. Ce problème touche plus particulièrement les maisons individuelles, qui disposent souvent de fondations plus légères que les bâtiments collectifs.

Chaque année 20.000 à 30.000 maisons individuelles sont construites sur des zones argileuses sans fondations adaptées selon la fédération française des assurances.

L'étude géotechnique doit permettre d’informer un acheteur du risque potentiel du terrain et transmettre l’étude au constructeur afin que ce dernier propose des solutions techniques adaptées.

  • en informant l'acheteur du risque potentiel ;
  • en informant le constructeur à qui devra être remise l'étude de sol. Le constructeur devra alors obligatoirement proposer des solutions techniques adaptées.

Le contenu de l’étude de sol

L'étude géotechnique est dite « préalable » lorsqu'elle identifie les risques géotechniques d'un terrain et définit des principes généraux de construction permettant de prévenir le risque de mouvement de terrain consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

L'étude géotechnique est dite « de conception » lorsqu'elle prend en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment. L'étude de sol a alors pour objet de fixer, sur la base d'une identification des risques géotechniques du site d'implantation, les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction.

 

Les zones géographiques concernées par l’étude de sol

L'étude géotechnique s'impose pour un terrain situé dans une zone à risque, en pratique une zone de sols argileux. Une carte d'exposition au phénomène de mouvement de terrain différentiel est disponible sur http://www.georisques.gouv.fr/.  Elle distingue les zones plus ou moins exposées.

  • exposition forte ;
  • exposition moyenne ;
  • exposition faible ;

L'étude de sol est obligatoire dans les zones où l'exposition au risque est qualifiée de moyenne ou forte.

Dans les zones géographiques soumises à étude géotechnique, sont concernées :

  • les ventes de terrains non bâtis constructibles permettant la réalisation de maisons individuelles (terrains à bâtir) ;
  • les contrats de construction de maison individuelles (CCMI).

L'étude de sol devait être obligatoire pour les ventes de terrains et les CCMI signés à compter du 1er janvier 2020.

La durée de validité de l'étude géotechnique est de trente ans si aucun remaniement du sol n'a été effectué.

L'étude géotechnique de conception prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment n'est valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée.

 

En dehors de toute obligation légale, il est toujours recommandé d'effectuer une étude de sol avant de se lancer dans un projet de construction d'une maison.

Le 22 juillet 2020, trois décrets sont parus pour préciser les zones exposées, définir le contenu des études géotechniques ainsi que les techniques particulières de construction. L’ensemble des dispositifs mis en place par ces textes s’applique aux actes de vente et aux contrats de construction conclus à compter du 1er janvier 2020.

 

Sources :

Articles L112-20 et suivants du Code de la construction et de l'habitation  ;

Décret n° 2019-415 du 22 mai 2019 ;

Décret n° 2019-1223 du 25 novembre 2019 ;

Dossier sur le site du ministère en charge du logement et sur le site des consultations publiques ;

Rapport fait au nom de la commission des affaires économiques sur le projet de loi Elan par Mme Dominique Estrosi-Sassone

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